2022年的上半場(chǎng)業(yè)已結(jié)束，正值港股業(yè)績密集披露的窗口，投資者偏向于在波動(dòng)的市況中尋找穩(wěn)健成長、具備韌性的標(biāo)的。對(duì)于尚處于板塊估值底部的物管企業(yè)而言，當(dāng)前無疑正處于政策回暖和行業(yè)環(huán)境邊際改善之時(shí)，想要從中尋找成長性與確定性兼?zhèn)涞膫€(gè)股，中期業(yè)績則成為了投資者重要的參考依據(jù)。

在資本市場(chǎng)審慎對(duì)待物管企業(yè)時(shí)，不變的依然是投資者對(duì)企業(yè)成長性的考慮。而物管企業(yè)的增速來自于整體規(guī)模的擴(kuò)大，來自于企業(yè)在行業(yè)市占率的提升，也來自于效率提升帶來的盈利能力提升，以及服務(wù)滿意度提升基礎(chǔ)上多元業(yè)態(tài)的進(jìn)步。

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8月25日，全國綜合性物管企業(yè)康橋悅生活(02205)發(fā)布了2022年中期業(yè)績。在這份財(cái)報(bào)中，我們將看到公司韌性增長的一面及穩(wěn)步前行的發(fā)展底色。

合約、在管面積高速增長，第三方拓展能力出色

用“厚積薄發(fā)，蓄勢(shì)高飛”來形容悅生活的中期業(yè)績?cè)俸线m不過了。

從核心財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)上來看，2022上半年，該公司實(shí)現(xiàn)收入約3.72億元(人民幣，單位下同)，凈利潤約5670萬元，整體毛利率保持穩(wěn)定，凈利潤率較2021年同期增長1.4%至15.2%。

就經(jīng)營層面而言，2022上半年，悅生活在合約面積、在管面積的規(guī)模拓展上取得了長足的進(jìn)步。截至2022年6月30日，公司在管項(xiàng)目數(shù)量為199個(gè)，合約面積約為6110萬平方米，較2021年同期增長37.7%;在管面積較2021年的約1990萬平方米增長48.4%，達(dá)到約2950萬平方米。合約面積和在管面積的雙高位數(shù)成長，極大程度上為其后續(xù)業(yè)績的長遠(yuǎn)釋放奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

值得一提的是，受益于在管面積的成長，年內(nèi)悅生活的業(yè)務(wù)得到有效提升。而期內(nèi)，公司錄得物業(yè)管理服務(wù)收入約2.24億元，占總收入60.3%，較2021年同期增長38.0%，展現(xiàn)穩(wěn)中向好的可持續(xù)發(fā)展態(tài)勢(shì)。

除了規(guī)模方面的亮眼成績，悅生活上半年依然展現(xiàn)出不俗的第三方的外拓能力。數(shù)據(jù)顯示，集團(tuán)第三方面積占比持續(xù)增長，合約面積中第三方開發(fā)商占比達(dá)到79.6%，約為4870萬平方米;在管面積中第三方開發(fā)商占比達(dá)77.5%，約為2290萬平方米，充分說明市場(chǎng)和客戶對(duì)悅生活的認(rèn)可。

倘若以區(qū)域劃分，能夠鮮明看到，近年以來悅生活保持著深耕河南的同時(shí)，其業(yè)務(wù)范圍逐步擴(kuò)張至浙江、江蘇、湖北、河北、廣東、山東、陜西等核心區(qū)域。常年累積的品牌效應(yīng)和優(yōu)質(zhì)服務(wù)令公司能夠憑借高效的運(yùn)營能力，在全國范圍內(nèi)快速復(fù)制成功模式，從而實(shí)現(xiàn)規(guī)模的快速提升。

能夠在業(yè)務(wù)版圖穩(wěn)步擴(kuò)張的同時(shí)，還維持著第三方面積占比的快速成長，本身已在一定程度上驗(yàn)證了市場(chǎng)對(duì)悅生活的認(rèn)可，這也將令公司的規(guī)模結(jié)構(gòu)和面積來源進(jìn)一步得到優(yōu)化，保證其盈利能力的穩(wěn)定。

多元業(yè)態(tài)協(xié)同發(fā)力，打造盈利新引擎

2022年，悅生活步履未歇，致力于由傳統(tǒng)的住宅物業(yè)業(yè)態(tài)橫向擴(kuò)張至非住宅物業(yè)及城市服務(wù)產(chǎn)品線版圖，上述業(yè)態(tài)中包括商寫、產(chǎn)業(yè)園、高校、醫(yī)院、軌道交通、環(huán)衛(wèi)服務(wù)、銀行等多樣化場(chǎng)景，并借此發(fā)展契機(jī)縱向朝產(chǎn)業(yè)板塊深耕孵化。

在以多元業(yè)態(tài)拓展為核心，打造高競爭壁壘的同時(shí)，悅生活也在持續(xù)推動(dòng)資金資本層面的財(cái)務(wù)優(yōu)化以形成良性財(cái)務(wù)生態(tài)，截至2022上半年，公司在手現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物達(dá)5.13億元，資金面的充裕成為夯實(shí)其業(yè)務(wù)長期穩(wěn)定發(fā)展的財(cái)務(wù)基礎(chǔ)，也有助于公司穿越周期，行穩(wěn)致遠(yuǎn)。

對(duì)于悅生活而言，實(shí)現(xiàn)高效優(yōu)質(zhì)的成長，與其“三大產(chǎn)品品類”+“一主兩翼”多維度布局有著密切關(guān)聯(lián)。

智通財(cái)經(jīng)APP了解到，該公司的“一主兩翼”的發(fā)展策略，指的是以服務(wù)為主，持續(xù)提升服務(wù)能力;左翼是持續(xù)推動(dòng)市場(chǎng)化的拓展能力，持續(xù)的拓展物業(yè)管理的面積，增加服務(wù)規(guī)模;右翼是加強(qiáng)在智能科技方面的投入和建設(shè)，滿足業(yè)主以及員工各種服務(wù)訴求，提升運(yùn)營效率。

在“以服務(wù)為主”的“主心軸”上，該公司以實(shí)現(xiàn)成為美好生活與智慧城市服務(wù)商的愿景，始終堅(jiān)守為客戶提供“滿意+驚喜”的服務(wù)初心。近年，公司推出高端服務(wù)品牌“悅熙服務(wù)”，該服務(wù)平臺(tái)由“悅熙管家”、“悅熙禮賓”、“悅熙美工”、“悅熙智工”四大板塊組成，可提供包含財(cái)富管理、商務(wù)旅行、健康體檢、養(yǎng)生美容、教育游學(xué)、專屬私宴、綠色公益在內(nèi)的7大服務(wù)模塊，每部分均代表了悅生活的最高服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。

在兩翼的打造上，出色的市場(chǎng)化拓展能力促使悅生活的規(guī)模穩(wěn)步擴(kuò)張。不僅如此，公司不斷強(qiáng)化非住宅業(yè)態(tài)布局，現(xiàn)已形成了主打住宅服務(wù)的“悅生活”，主打?qū)懽謽?、商業(yè)和產(chǎn)業(yè)園服務(wù)的“悅商管”和主打城市服務(wù)的“悅城服”三大產(chǎn)品品類，呈現(xiàn)并駕齊驅(qū)的均衡發(fā)展態(tài)勢(shì)。

此外，集團(tuán)持續(xù)并購也為其產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化提供了有效支持，如河南鼎峰物業(yè)就涵蓋寫字樓、住宅及中小學(xué)等多種業(yè)態(tài)。通過在資本端的發(fā)力，進(jìn)一步豐富公司的業(yè)務(wù)形態(tài)，以此增厚公司規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益。

2021年11月，悅生活與鄭軌置業(yè)聯(lián)合成立了河南軌道悅生活物業(yè)管理有限公司，探索城市物業(yè)項(xiàng)目，目前在管項(xiàng)目包括鄭州地鐵一號(hào)線、城郊鐵路一期二期、周口扶溝環(huán)衛(wèi)項(xiàng)目等，未來還將在城市服務(wù)方面持續(xù)發(fā)力，確保公司擁有長遠(yuǎn)且可持續(xù)的發(fā)展空間。

財(cái)報(bào)顯示，悅生活期內(nèi)非住宅類物業(yè)的在管建筑面積約為390萬平方米，同比增長61.6%。更為亮眼的是，本次中績還披露了公司上半年城市服務(wù)營收，達(dá)970萬元。可見“悅商管”與“悅城服”的布局已初見成效，并將隨著業(yè)態(tài)規(guī)模的不斷拓展，具備持續(xù)提升的可能。

因此，對(duì)非住業(yè)態(tài)和增值服務(wù)的打造正在快速拓寬悅生活的成長邊界。注重多元業(yè)態(tài)對(duì)外拓展和服務(wù)能力的提升，已為該公司實(shí)現(xiàn)業(yè)態(tài)、空間和角色的全方位突破，也有望成為公司新一輪高速成長的發(fā)展引擎，推動(dòng)其經(jīng)營業(yè)績和業(yè)務(wù)版圖的厚積薄發(fā)。

綜上所述，悅生活打造多業(yè)務(wù)協(xié)同為其構(gòu)筑了顯著的核心競爭壁壘和高速成長曲線，未來將協(xié)同促成穩(wěn)健的經(jīng)營。展望未來，公司更將以輕資產(chǎn)、現(xiàn)金流穩(wěn)定的屬性為其估值提供支撐，而穩(wěn)健成長的業(yè)績指引將為估值提升創(chuàng)造想象空間。我們持續(xù)看好物管行業(yè)的多業(yè)態(tài)、內(nèi)生外拓轉(zhuǎn)型發(fā)展，也有理由相信悅生活的綜合實(shí)力和成長空間，及其內(nèi)在潛力即將釋放的明朗前景。

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