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中信證券發(fā)布研究報(bào)告稱(chēng)，2023年房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)蘇正在路上。復(fù)蘇不會(huì)一蹴而就，但復(fù)蘇的信貸基礎(chǔ)和政策基礎(chǔ)都十分穩(wěn)固。復(fù)蘇不會(huì)沿著一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)明顯上漲，景氣再擴(kuò)散到三四線(xiàn)城市的老路展開(kāi)，反而會(huì)在一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)基本穩(wěn)定的情況下，迎來(lái)全國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈景氣的可持續(xù)復(fù)蘇。房地產(chǎn)企業(yè)方面，該行繼續(xù)看好2021年四季度以來(lái)持續(xù)新增貨值、存貨結(jié)構(gòu)改善的公司。

中信證券主要觀點(diǎn)如下：

銷(xiāo)售復(fù)蘇可持續(xù)。

2023年前2月，全國(guó)商品房銷(xiāo)售額同比下降0.1%，比2019年提升20.7%。2023年初到3月14日，重點(diǎn)城市新房網(wǎng)簽同比下降6.5%，二手網(wǎng)簽同比上升50.8%。3月份，該行預(yù)計(jì)供給進(jìn)一步改善，推貨進(jìn)一步增加，從而推動(dòng)商品房銷(xiāo)售邊際進(jìn)一步向好。按揭貸款加速早償，反過(guò)來(lái)也保證了按揭貸款新增投放規(guī)模十分充足。該行預(yù)計(jì)，2022年積極拿地的企業(yè)2023年銷(xiāo)售增長(zhǎng)17%;全行業(yè)而言，該行預(yù)計(jì)2023年全年新房銷(xiāo)售額同比增長(zhǎng)超過(guò)5%，二手房銷(xiāo)售額同比增長(zhǎng)超過(guò)20%。

低線(xiàn)城市房地產(chǎn)政策仍有廣闊空間，預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)投資逐漸復(fù)蘇。

該行認(rèn)為，投資者過(guò)分關(guān)注直接的需求刺激政策，卻不太關(guān)注重要性同樣顯著的減少摩擦政策。當(dāng)前，在廣闊的仍需要政策出臺(tái)的低線(xiàn)城市，減少開(kāi)發(fā)和交易摩擦阻力的政策仍然空間巨大。這類(lèi)政策包括但不限于，二手房帶押過(guò)戶(hù)，縮短從拿地到開(kāi)工審批時(shí)間，房證同交，價(jià)格備案和預(yù)售申領(lǐng)之間時(shí)間間隔放寬，注銷(xiāo)銷(xiāo)售合同備案的限制松綁，土地出讓金付款節(jié)奏優(yōu)化，非標(biāo)土地開(kāi)發(fā)難點(diǎn)整治，商品房申領(lǐng)預(yù)售的規(guī)模下限下調(diào)，鼓勵(lì)裝配式建筑等。與此同時(shí)，該行認(rèn)為一線(xiàn)城市限購(gòu)放開(kāi)既無(wú)可能，也無(wú)必要。該行預(yù)計(jì)，全年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資可以實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)，但信用復(fù)蘇仍然需要時(shí)間，這種正增長(zhǎng)可能趨近于0，并仍然低于GDP增速。

房企報(bào)表體現(xiàn)前期經(jīng)營(yíng)困難，部分企業(yè)重組取得進(jìn)展。

2022年房企業(yè)績(jī)普遍表現(xiàn)不佳，是2020年以來(lái)拿地昂貴、去化不佳的集中表現(xiàn)。一些企業(yè)出現(xiàn)了罕見(jiàn)的虧損，另一些企業(yè)業(yè)績(jī)也明顯下降。但站在新的起點(diǎn)，已經(jīng)在2022年優(yōu)化庫(kù)存結(jié)構(gòu)的企業(yè)，利潤(rùn)表預(yù)計(jì)也會(huì)在2023年及以后有所改善。一些出險(xiǎn)房企已經(jīng)公告了債務(wù)重組的最新進(jìn)展。該行預(yù)計(jì)雖然信用問(wèn)題的最終解決需要很長(zhǎng)時(shí)間，但行業(yè)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)確實(shí)明顯下降。

風(fēng)險(xiǎn)提示：前期拿地偏少的房地產(chǎn)企業(yè)因可售貨值不足而業(yè)績(jī)持續(xù)低于預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn);房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈復(fù)蘇遲緩的風(fēng)險(xiǎn)。

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