是否有大量住房空置?哪些城市住房空置率過(guò)高?在當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)較為低迷，去庫(kù)存壓力較大的情況下，住房空置率問(wèn)題引人關(guān)注。

貝殼研究院近日發(fā)布《2022年中國(guó)主要城市住房空置率調(diào)查報(bào)告》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《報(bào)告》)，盤(pán)點(diǎn)了主要城市住房空置率水平。調(diào)研結(jié)果顯示，28個(gè)大中城市平均住房空置率為12%，處于相對(duì)較高區(qū)間。其中，昆明住房空置率超過(guò)12%。

一線城市平均住房空置率為7%

對(duì)于空置住房的定義，國(guó)內(nèi)外并無(wú)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。貝殼研究院此次調(diào)研采用抽樣調(diào)研方法，充分發(fā)揮其遍布全國(guó)的門(mén)店和房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人優(yōu)勢(shì)，進(jìn)入3萬(wàn)個(gè)小區(qū)直接調(diào)研，調(diào)研樣本覆蓋一二三線城市，將3個(gè)月以上無(wú)人居住的住房(期房及建成待售現(xiàn)房未納入統(tǒng)計(jì))定義為“空置住房”。

住房空置率的區(qū)域差異，反映著房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的潛力。住房空置率多少算合理呢?貝殼研究院給出的合理區(qū)間是5%～10%，低于此區(qū)間表明住房需求旺盛，潛在需求較高;高于10%則意味著住房供給過(guò)剩，存在庫(kù)存積壓風(fēng)險(xiǎn)。按照這一標(biāo)準(zhǔn)，此次納入調(diào)研的28個(gè)大中城市中，9個(gè)城市住房空置率處于合理區(qū)間，大部分城市處于10%～15%之間，6個(gè)城市高于15%。

《報(bào)告》稱(chēng)，住房空置率隨城市能級(jí)依次遞增，一線城市平均空置率7%，二線城市平均空置率12%，三線城市則為16%。具體到調(diào)研城市，深圳、北京、上海住房空置率均在7%以下，而南昌、廊坊、佛山住房空置率排前三位，均在15%以上。其中，深圳空置率為5%，為最低，南昌空置率20%，為最高。

調(diào)研結(jié)果顯示，昆明住房空置率高于貝殼研究院給出的合理區(qū)間5%～10%，同時(shí)也略高于二線城市的住房空置率平均值12%。這意味著，新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可能因?yàn)殇N(xiāo)售困難導(dǎo)致庫(kù)存積壓風(fēng)險(xiǎn)。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，7月昆明主城五區(qū)商品住宅庫(kù)存為911萬(wàn)平方米，去化周期21.72個(gè)月，盡管環(huán)比有所下降，但去庫(kù)存壓力依舊處于高位。

購(gòu)房門(mén)檻越高住房空置率越低

哪些因素具體影響著住房空置率呢?《報(bào)告》認(rèn)為，從宏觀層面分析，購(gòu)房門(mén)檻、老齡化程度、租金回報(bào)均會(huì)影響住房空置率變化。

首先，人口年齡結(jié)構(gòu)與住房需求存在顯著的相關(guān)性。當(dāng)老齡化達(dá)到一定程度(65歲以上人口占比達(dá)18%)，城市住房需求會(huì)下降。以南通和重慶為例，兩個(gè)城市的老齡化及住房空置率均處于較高水平。而在深圳、廈門(mén)和廣州，65歲以上人口占比和住房空置率均低于10%。其中，深圳住房空置率僅5.3%，反映出強(qiáng)勁的市場(chǎng)潛力。近年來(lái)，昆明市在支持高校畢業(yè)生來(lái)昆留昆就業(yè)創(chuàng)業(yè)方面，實(shí)施了給予租房補(bǔ)貼、提供人才住房支持等一系列利好政策，讓人才引進(jìn)工作跑出“加速度”，也為激發(fā)房地產(chǎn)市場(chǎng)注入新活力。

其次，城市購(gòu)房門(mén)檻也直接影響著住房空置水平。房?jī)r(jià)越高、按揭貸款比例越高的城市，擁有多套住房的成本越高，進(jìn)而住房空置成本越高。2022年上半年，北京二手房交易的平均按揭比例僅37%，全國(guó)購(gòu)房門(mén)檻最高，但其住房空置率僅6%。在房?jī)r(jià)普遍較高的一線城市和強(qiáng)二線城市，住房空置率明顯低于其他城市。

租金回報(bào)的高低也是決定住房空置率的核心因素。據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，住房空置率由低到高排名前三位的深圳、北京、上海，月租金中位數(shù)在5000元以上，而住房空置率排名后兩位的南昌、廊坊，月租金中位數(shù)在1600元以下。從昆明住房租賃市場(chǎng)來(lái)看，月租金中位數(shù)在2000元左右，相對(duì)而言，住房空置率偏高。

旅居康養(yǎng)置業(yè)拉高昆明住房空置率

“昆明的住房空置率偏高，與昆明自身的城市特點(diǎn)、市場(chǎng)屬性息息相關(guān)。”一位昆明房地產(chǎn)業(yè)者指出，省內(nèi)州市購(gòu)房者和外省購(gòu)房者一直是昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要消費(fèi)構(gòu)成，而他們對(duì)住房的使用存在階段性和季節(jié)性。

《報(bào)告》將住房空置類(lèi)型分為自愿空置與非自愿空置。自愿空置是指業(yè)主無(wú)意出售或出租住房而造成的住房空置，包括購(gòu)買(mǎi)目的是作為度假房，業(yè)主偶爾會(huì)有居住需求;業(yè)主異地工作，未來(lái)考慮入住，但暫時(shí)空置等。

依托“四季如春”的氣候優(yōu)勢(shì)，加之獨(dú)特的地緣優(yōu)勢(shì)，隨著大交通及基建的不斷完善，昆明宜居城市的形象更加深入人心。伴隨今年暑期游爆火，來(lái)自外省的旅居置業(yè)、康養(yǎng)置業(yè)需求也在升溫。據(jù)安居客新房用戶(hù)畫(huà)像數(shù)據(jù)，7月以來(lái)，昆明線上連接用戶(hù)中，外省用戶(hù)占比26.6%，較6月份上升約6.8個(gè)百分點(diǎn)，其中，長(zhǎng)三角城市群用戶(hù)比例最高，總占比達(dá)5.12%;川渝城市群用戶(hù)占比約4.29%;京津冀城市群用戶(hù)占比約3.43%;珠三角城市群用戶(hù)占比約3.09%。云南省內(nèi)用戶(hù)中，州市用戶(hù)占比達(dá)24.5%。

“父母都是云南人，在上海生活了幾十年，對(duì)家鄉(xiāng)仍然眷戀，每年寒暑兩季都要到昆明住上一段時(shí)間。”上海的郭女士表示，在昆明購(gòu)房，一方面是作為避寒、避暑的度假房，另一方面是為父母養(yǎng)老居住提前籌劃。“來(lái)了云南就不想回去啦。”來(lái)自哈爾濱的小吳表示，雖然這幾年自己因?yàn)楣ぷ餍再|(zhì)長(zhǎng)時(shí)間在云南各州市間往返，但還是在昆明買(mǎi)了房。“有家才有歸屬感。再努力拼搏幾年，把父母接到昆明養(yǎng)老，這里氣候和環(huán)境真是沒(méi)得挑。”他說(shuō)。

非自愿空置則是指由于房屋本身難以出售或出租，業(yè)主雖有出售或出租意愿，但找不到合適的買(mǎi)家或租客，導(dǎo)致房屋不得不空置。“除了房屋自身過(guò)于老舊、周?chē)h(huán)境污染等硬傷外，當(dāng)住房需求不足，供給相對(duì)過(guò)剩，房屋售價(jià)或租金回報(bào)較低時(shí)，業(yè)主往往不愿意降價(jià)出售或出租而轉(zhuǎn)為持有觀望。”尊園地產(chǎn)工作人員說(shuō)。寧愿房屋空置也不愿意出租的曾女士表示，與租房的溝通協(xié)調(diào)成本、房屋損耗、維修經(jīng)費(fèi)等成本相比，租金收益并不具有吸引力。

主城區(qū)的老小區(qū)咨詢(xún)量較大

《報(bào)告》指出，樓齡和物業(yè)類(lèi)型也是影響住宅空置率的兩大因素。住房空置率隨著小區(qū)樓齡的增長(zhǎng)逐漸變低，5年以?xún)?nèi)樓齡的小區(qū)，空置率隨樓齡的增長(zhǎng)從30%依次遞減至12%;15年以上樓齡的小區(qū)空置率沒(méi)有明顯差異。

據(jù)榮城地產(chǎn)工作人員介紹：“昆明主城區(qū)的老小區(qū)大多位于市中心或片區(qū)中心，交通便利、生活配套齊全，還是優(yōu)勢(shì)教育資源聚集區(qū)，無(wú)論出售還是出租，咨詢(xún)量都挺大。”

貝殼研究院認(rèn)為，一定程度的住房空置率是合理且有必要的，但過(guò)高的住房空置率值得警惕，其潛在的風(fēng)險(xiǎn)不容忽視。一名地產(chǎn)資深從業(yè)者指出，我國(guó)整體城鎮(zhèn)化進(jìn)程依然較快，仍有較多的人口向城市聚集，相對(duì)較高的住房空置率有助于平穩(wěn)接納人口涌入，避免住房供應(yīng)緊張導(dǎo)致房?jī)r(jià)、房租過(guò)快上漲。但過(guò)高的住房空置率意味著大量的潛在供應(yīng)，加劇去庫(kù)存壓力，要防范供求失衡帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。

關(guān)鍵詞 自愿空置 哪些城市住房空置率過(guò)高 貝殼研究院 物業(yè)類(lèi)型 住宅空置率